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Glossar A - Z

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Abgeld

Das Abgeld, auch Disagio oder Damnum genannt, ist die Differenz zwischen Nominalbetrag und tatsächlicher Auszahlung eines Darlehens und wird von dem Kreditinstitut vorab einbehalten. In der Regel wird die Höhe des Disagios in Prozent des Darlehensbetrags ausgedrückt.

Im Gegenzug für die so genannte Zinsvorauszahlung, bietet die Bank zum Ausgleich einen niedrigeren Sollzins als bei voller Auszahlung der Darlehenssumme. Da das Damnum zu den Geldbeschaffungskosten gezählt wird, ist der Betrag in voller Höhe steuerlich abzugsfähig.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die Räumlichkeiten bei Wohnwirtschaftlich genutzten Objekten (Eigentumswohnung oder ein Teileigentum) gemäß den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetztes (WEG) hinreichend von anderen Wohneinheiten abgeschlossen sind. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wird vom Bauaufsichtsamt vergeben.

Ablösung

Die Ablösung, auch Umschuldung genannt, tritt ein, wenn ein bestehendes Darlehen durch ein neues Darlehen (vom selben Kreditinstitut oder einem Fremdinstitut) abgelöst wird.

In der Regel erfolgt eine Umschuldung, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist. Vorzeitige Umschuldungen sind meist verbunden mit Vorfälligkeitsentschädigungen.

Abnahmeverpflichtung

Die Abnahmeverpflichtung verpflichtet den Darlehensnehmer, den im Darlehensvertrag vereinbarten Kredit zu dem vereinbarten Auszahlungstermin anzunehmen bzw. in Anspruch zu nehmen.

Abschreibung

Abschreibungen, sind Teil der Werbungskosten. Der Begriff steht für die Wertminderung oder den Wertverlust eines Wirtschaftsguts (z.B.: Gebäude), die jährlich zu einem bestimmten Prozentsatz als steuerlicher Verlust geltend gemacht werden kann.

Basis sind dabei die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Die Höhe der Abschreibung ist abhängig von der Nutzungsart, der Nutzungsdauer des Wirtschaftsguts und der steuerlichen Gesetzgebung.

Abschreibung-degressive

Bei dieser Abschreibungsart können die Anschaffungskosten bei Neugebauten Objekten mit jährlich abnehmenden Sätzen abgeschrieben werden. Durch die höhere Abschreibung zu Beginn, ist auch die Steuerminderung in den ersten Jahren höher.

Abschreibung-lineare

Bei dieser Abschreibungsart, bleiben die jährlichen Raten über die gesamte Laufzeit konstant. Dadurch ist die Steuer mindernde Wirkung gleich bleibend.

Bsp.: Kauf eines Eigenheimes, (Baujahr vor dem 01.01.1925) im Jahre 2000 für 200.000 € - Nutzungsdauer 40 Jahre, entspricht 2,5 % der Anschaffungskosten. Der Abschreibungsbetrag beträgt somit pro Jahr: 5.000 € (200.000 € x 2,5 %).

Abteilung I - III des Grundbuches

Abteilung I:

In der Abteilung I des Grundbuchs gehen die Eigentumsverhältnisse und die laufende Nummer des Grundstücks hervor, auf die sich die in Spalte 4 des Grundbuchs enthaltenen Eintragungen beziehen. In dieser Spalte 4 sind der Tag der Auflassung oder eine anderweitige Grundlage der Eintragung enthalten (wie z.B.: Erbschein, Testament, Enteignungsbeschuss)

Abteilung II:

In der Abteilung II sind die Lasten und Beschränkungen des Grundstückes, wie z.B. Baubeschränkungen, Vorkaufsrechte, Nutzungsbeschränkungen, Grunddienstbarkeit, Vermerke über Zwangsversteigerungen und Zwangsverwaltungen sowie Eintragungen zum Erbbaurecht, verzeichnet

Abteilung III:

In der Abteilung III werden alle Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden eingetragen, mit denen ein Grundstück belastet werden kann. Die Rangfolge ergibt sich aus der Reihenfolge der Eintragungen, sofern nicht durch besondere Eintragungen ein Rangvorbehalt eingeräumt worden ist. Gelöschte Rechte sind rot unterstrichen. Gleichzeitig wird ein Löschungsvermerk eingetragen.

Abtretung

Durch eine Abtretung, überträgt der Eigentümer seine Rechte und Ansprüche bspw. aus seiner Lebensversicherung oder dem Bausparvertrag auf einen Dritten. Oft wird in der Immobilienfinanzierung bei Finanzierungen mit Tilgungsaussetzung in ein Sparvertrag (Lebensversicherung / Rentenversicherung oder Fonds etc.) eingezahlt und dieser an den Darlehensgeber abgetreten.

Abzahlungsdarlehen

Im Vergleich zum typischen Annuitätendarlehen, wo der Tilgungsanteil der monatlichen Rate steigt und der Zinsanteil sinkt, bleibt beim Abzahlungsdarlehen der Tilgungsanteil konstant während der Zinsanteil fällt. Dadurch ergibt sich eine längere Laufzeit.

Afa (Absetzung für Abnutzung)

Ist die steuerrechtlich als Betriebsausgaben anzusetzende Wertminderung von Wirtschaftsgütern. Der mögliche abzuschreibende Betrag verteilt sich auf die Nutzungsdauer des Wirtschaftsguts. Die steuerliche Wertminderung verringert das zu versteuernde Einkommen.

Agio

Bei einigen Kreditinstituten fallen bei der Auszahlung eines Darlehens gesonderte Kosten an, wodurch der Auszahlungsbetrag den Nominalbetrag (Kreditbetrag) übersteigt, das so genannte Agio (auch Aufgeld).

Hierzu steht im Gegensatz das "Disagio" auch "Abgeld" genannt.

Alleineigentum

Eine Person oder Gesellschaft ist alleiniger Eigentümer einer bestimmten Wohnung oder nicht für Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten (Teileigentum).

Allgemeine Darlehensbedinungen

Die Allgemeinen Darlehensbedingungen werden von den jeweiligen Kreditinstituten bei der Darlehensabwicklung dem Kunden zur Verfügung gestellt. Darin werden die Rechtsbeziehungen zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer geregelt.

Amortisation

Die planmäßige Tilgung einer Schuld wird als Amortisation verstanden.

Amtlicher Lageplan

Der amtliche Lageplan, gibt Auskunft über die exakte Lage eines Grundstücks bzw. des darauf errichteten Gebäudes, dessen Verzeichnisse bei den Liegenschaftsämtern (Katasterämtern) geführt werden.

Anderkonto

Ein Anderkonto oder auch Treuhandanderkonto ist eine spezielle Form des Treuhandkontos. Ein Treuhandkonto ist grundsätzlich ein in eigenem Namen, aber für fremde Rechnung unterhaltenes Konto. Der Inhaber des Anderkontos verwaltet dieses für den Dritten treuhänderisch.

Siehe auch Notaranderkonto.

Anfänglicher effektiver Jahreszins

Der anfängliche effektive Jahreszins gibt Auskunft über die Gesamtkosten eines Kredites und wird als jährlicher Prozentsatz ausgedrückt. Bei variablen Zinssätzen eines Kredites während der vereinbarten Laufzeit werden die Kosten mit dem anfänglichen effektiven Jahreszins angegeben. Diese Vorgaberichtlinien werden in der Preisangabenverordnung (PAngVO) geregelt.

Annuität

Periodisch zu zahlende, immer in der selben Höhe bleibende Rate auf eine Restschuld, die aus einem Zins-Tilgungsanteil besteht. Diese Jahresbelastung wird Annuität genannt. Annuität = Tilgung + Zins.

Annuitätendarlehen

Langfristiges Bankdarlehen, bei dem der Darlehensnehmer das Darlehen mit jährlich konstanten Raten, die sich aus den Zins- und Tilgungsleistungen ergeben, zurückzahlt. Die Höhe der Annuität hängt davon ab, welcher Zinssatz und welche Tilgungsrate im Kreditvertrag vereinbart wurden. Während der gesamten Laufzeit des Kredits bleibt die Annuität immer gleich hoch, ihre Zusammensetzung ändert sich aber ständig. Aufgrund der der sinkenden Gesamtschuld wird der Zinsanteil jedes Jahr geringer und der Anteil des Tilgungsbetrags wird angehoben, sodass die monatlichen Raten immer konstant bleiben.

Anpassungstermin

Wenn die Zinsbindung eines Darlehens abläuft und eine Restschuld noch offen ist, besteht der Bedarf ein neues Darlehen zu den Marktüblichen Konditionen abzuschließen. Diesen Zeitpunkt nenn man Anpassungstermin.

Anschaffungskosten

Die Anschaffungskosten bei einer Immobilie setzen sich wie folgt zusammen:
Zu dem Kaufpreis werden Nebenkosten wie Notar-und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Erschließungskosten und Finanzierungskosten hinzugerechnet. Die Abschreibungen sind nur auf die Immobilie und nicht auf den Grund und Boden möglich, weshalb die Anschaffungsnebenkosten nur anteilig berechnet werden können.

Anschlußfinanzierung

Bei einer Anschlussfinanzierung wird ein bestehendes Darlehen durch ein neues abgelöst. Wenn das neue Darlehen bei der gleichen Bank aufgenommen wird, spricht man auch von einer Prolongation. Eine Umschuldung wird vorgenommen, wenn der Kreditnehmer die Bank wechselt.

Wenn am Ende der Zinsfestschreibung eines Darlehens die bestehende Restschuld durch ein neues Darlehen abgelöst wird, spricht man von der Anschlussfinanzierung. Das neu zu beantragende Darlehen kann bei derselben Bank fortgeführt werden. In diesem Fall spricht man von einer Prolongation, bei Wechsel der Bank redet man von der Umschuldung.

Aufgeld

Liegt die Auszahlungssumme eines Darlehens über dem Nominalbetrag, so wird der Begriff Aufgeld bzw. auch Agio verwendet. Dies könnten beispielsweise Gebühren oder weitere Kosten sein. In der Praxis hat der Einsatz des Aufgeldes, aufgrund von fehlendem Mehrwert für den Kunden, seine Bedeutung verloren.

Auflassung

Die notarielle Erklärung der beiden Parteien über die Einigung des Eigentumswechsels nennt man Auflassung (geregelt in § 925 BGB). Im Grundbuch wird dies als Auflassungsvormerkung eingetragen. In der Praxis auch Bestandteil des Kaufvertrages. Die rechtliche Eigentumsübertragung erfolgt erst mit der Eintragung im Grundbuch.

Auflassungsvormerkung

Bis die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vollzogen ist, wird mit der Eintragung der Vormerkung, der Anspruch des Käufers auf die Übertragung des Eigentums gesichert. Die Eintragung erfolgt in Abteilung II des Grundbuches.

Aufteilungsplan

Die von der Baubehörde genehmigte Bauzeichnung, die zur Bildung von Wohnungseigentum benötigt wird. Für die Bildung von Wohnungseigentum ist der Aufteilungsplan mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Teilungserklärung beim Grundbuchamt einzureichen. Der Aufteilungsplan gibt Aufschluss über die Räumlichkeiten des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums.

Aufwendungsdarlehen/-zuschüsse

Von Aufwendungsdarlehen oder -zuschüssen wird dann gesprochen, wenn besonders zinsgünstige Darlehen oder teilweise auch Bürgschaften oder Zuschüsse der öffentlichen Hand zur Förderung des privaten Wohnungsbaus begeben werden. U.a. sind z.B. bestimmte Einkommensgrenzen hier maßgebliche Voraussetzungen.

Ausbauhaus

Ein durch die beauftragte Firma nicht vollständig fertiggestelltes Haus nennt man auch Ausbauhaus. Hierbei besteht die Möglichkeit, durch weitreichende Eigenleistungen des Bauherrn den Preis zu senken.

Ausfallbürgschaft

Der Bürge muss nur für den endgültigen Ausfall einstehen, d.h. für das, was der Gläubiger trotz Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner und Verwertung der Sicherheiten nicht erlangen kann.

Auszahlung

Baudarlehen werden von der Bank ausgezahlt, wenn die Sicherheiten bestellt, die etwaigen Auflagen der Bank aus der Darlehenszusage erfüllt sind und die Auszahlungsanweisung von den Darlehensnehmern  unterschrieben ist. Bei dem Kauf einer Bestandsimmobilien erfolgt eine Vollauszahlung.

Bei zu erstellenden Gebäuden erfolgt eine Teilauszahlung. Dabei ist der Bautenstand und die Anforderungen gemäß MaBV (Makler und Bauträger Verordnung) zu berücksichtigen.

Auszahlungskurs

Gibt das Verhältnis, der tatsächlich ausgezahlten Darlehenssumme, unter Berücksichtigung von evtl. Abzügen (Disagio), zum ursprünglich gewährten Darlehensbetrag (Nominalbetrag), wieder.

Auszahlungsvoraussetzungen

Auflagen eines Darlehensvertrages, deren vollständige Erfüllung Voraussetzung für die Auszahlung des Darlehens darstellen.

Autobanken

Finanzinstitute von Automobilunternehmen, die primär Finanzierungs- und Leasingprodukte für Automobile dieser Marke anbieten.

Außenanlagen

Hierzu gehören Garten- und Hofanlagen, Wege, Einfriedungen, Stützmauern, Entwässerungs- und Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis zur Grundstücksgrenze bzw. zur öffentlichen Fläche.

Aval

Bei einem Aval handelt es sich um die Übernahme einer Bürgschaft bzw. der Zurverfügungstellung einer Garantie durch ein Kreditinstitut. Es werden keine finanziellen Mittel, sondern nur die bankeigene Kreditwürdigkeit zur Verfügung gestellt.

Avalgebühr

Laufende oder einmalige Kosten (Prüfungs- und Verwaltungsaufwand, Zinsen), die bei der Bereitstellung eines Avalkredites entstehen.

Bauerwartungsland

Hierbei handelt es sich um eine Grundstücksfläche, die durch die Ausweisung als Wohngebiet im Flächennutzungsplan in absehbarer Zeit eine bauliche Nutzung erwarten lässt. Erst durch eine Festlegung im Bebauungsplan ist eine Verbindlichkeit gewährleistet.

Baufortschritt

Der Kredit wird bei einem Neubau meist nicht in einer Summe von der Bank ausgezahlt. Die einzelnen Teilauszahlungen richten sich in der Regel nach Fortschritt der Bautätigkeiten. Die MaBV (Makler und Bauträger Verordnung) stellt oft die Grundlage für diese Auszahlungen.

Bauförderung

Staatliche Förderprogramme ermöglichen geringer verdienenden Familien mittels günstiger Darlehen, Zuschüssen oder auch Bürgschaften eine selbst genutzte Immobilie zu erwerben oder zu bauen. Dabei werden auf Bundes- und auch auf Landesebene unterschiedliche Programme angeboten.

Bauförderung des Staates

Die KfW stellt als Kreditinstitution des Bundes unter bestimmten Bedingungen zinsgünstige Darlehen für Eigennutzer zur Verfügung.

Baugenehmigung

Die nach der Bauordnung, für die Durchführung einer Baumaßnahme (Errichtung eins Bauwerkes) notwendige Erlaubnis. Diese kann in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt sein.

Baugrenze

Legt bei neu zu errichtenden Bauvorhaben die einzuhaltende Grenze, die mit Gebäuden oder Gebäudeteilen  nicht überschritten werden darf, fest. Die Baugrenze ist meist nicht identisch mit dem Verlauf der Grundstücksgrenze.

Bauherr

Kann eine natürliche oder juristische Person sein, auf deren Rechnung eine Baumaßnahme durchgeführt wird. Aufgrund der Tatsache, dass der Bauherr die gesamte Verantwortung für den Bau trägt, ist eine Bauherrenhaftpflichtversicherung unerlässlich.

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Als Eigentümer des Grundstücks und des entstehenden Bauwerks sollte sich der Bauherr durch eine Bauherrenhaftpflichtversicherung vor Schadensersatzansprüchen Dritter schützen. Dabei handelt es sich um eine zeitlich begrenzte Versicherung, die Personen-, Sach- und Vermögensschäden trägt, die durch die Umstände des Bauvorhabens einem Dritten zugefügt werden können.

Baujahr

Das Jahr in dem ein Gebäude fertiggestellt wurde, gilt auch als das Baujahr. Bei Bestandsimmobilien gilt das (Kern-)Sanierungsjahr als Baujahr.

Baukindergeld

Die Eigenheimförderung wurde zum 01.01.2006 neu geregelt. Bis Ende 2005 konnten Bauherren, die eine Eigentumswohnung oder ein Haus erworben hatten,  neben der Eigenheimzulage auch Baukindergeld für ihre im Haushalt lebenden Kinder beantragen. Dieses betrug EUR 776,- pro Kind und Jahr. Das Baukindergeld wird bei der Berechnung der Einkommenssteuer mit einkalkuliert. Die letzmalige steuerliche Berücksichtigung erfolgt Ende 2013, für bis Ende 2005 erworbenen Immobilien.

Baukosten

Kosten für die Einrichtung der Baustelle, für den Roh- und Ausbau des Gebäudes, für Außenanlagen wie Garten- und Entwässerungsanlagen, Parkplätze, Mauern, Zäune und Wege sowie Kosten für Anschlüsse an Versorgungsleitungen (Abwasser, Wasser, Strom, Wärmezufuhr, Telefon) und den Betrieb der jeweiligen Installationen werden als Baukosten ausgewiesen.

Beleihungswert

Der Beleihungswert entspricht dem Wert, der beim Verkauf oder bei einer Versteigerung langfristig am Markt erzielt werden kann. Die Kreditinstitute ermitteln in der Regel diesen Wert durch Abzug eines Risikoabschlages von 10 % - 20 % vom Verkehrswert an.

Bereitstellungszinsen

Für vom Darlehensnehmer noch nicht in Anspruch genommenen Darlehen oder Darlehensteile, berechnen die Kreditinstitute für die Bereitstellung einen Zins, dieser beträgt in der Regel 3 % p.a. bzw. 0,25 % monatlich.

Betriebskosten

Auch Bewirtschaftungskosten genannt, sind Kosten, die für den laufenden Betrieb und den Unterhalt einer Immobilie, z. B. Grundsteuer, Heizkosten, Feuerversicherungs- und Haftpflichtbeiträge sowie Reparaturen anfallen.

Bezugsfertigkeit

Die Bezugsfertigkeit ist der bauliche Zustand eines Gebäudes in dem nach allgemeiner Auffassung den Bewohnern der Bezug der Wohnräume zugemutet werden kann. Für die Frage der Zumutbarkeit ist alleine der Grad der Fertigstellung der Wohnung maßgebend. Es kommt nicht auf die bauaufsichtliche Schlußabnahme an.

Bodenwert

Der Wert des Grundstücks ist abhängig von Größe, Lage, Beschaffenheit, Zuschnitt, und Grad der Erschließung des Grundstücks. Bei den zuständigen Gutachterausschüssen oder aber auch bei den Katasterämtern können Auskünfte zu Bodenwerten eingeholt werden.

Bonität

Wenn eine Kreditewährung unter persönlichen und sachlichen Gesichtspunkten vertretbar ist, spricht man von Kreditwürdigkeit bzw. Bonität. Um die persönliche Bonität des Darlehensnehmers genauer zu beurteilen, wird insbesondere die Schufa-Auskunft herangezogen. Anhand sämtlicher Unterlagen über das Einkommen und die Ausgaben kann die sachliche Bonität geprüft werden.

Brandversicherung

Objektversicherung gegen Feuerschäden. Im Schadensfall soll die Versicherung die Gesamtkosten der Wiederherstellung des Objektes decken. Eine ausreichende Feuerversicherung muss in der Regel bei den Kreditinstituten nachgewiesen werden.

Briefgrundschuld

Die Briefgrundschuld ist eine Grundschuld, bei der zusätzlich zur Eintragung im Grundbuch noch ein Grundschuldbrief ausgestellt wird. Die heute übliche Form der Grundschuldbestellung ist die Bestellung einer Buchgrundschuld.

Bruttokaltmiete

Die Bruttokaltmiete setzt sich zusammen aus den Positionen der Bruttomiete, jedoch nicht die durch die Heizkostenverordnung vorgeschriebenen verbrauchsabhängig zu berechnenden Heizkosten.

BSV

Abkürzung für Bausparvertrag.

Buchgrundschuld

Die Buchgrundschuld ist eine Grundschuld, die nur im Grundbuch eingetragen wird und bei der die Ausstellung eines Grundschuldbriefes ausgeschlossen wurde. Die Bestellung einer Buchgrundschuld ist die heute übliche Form der Grundschuldbestellung.

Budgetrechnung

Um die tragbare monatliche Belastung der Finanzierung von dem Kunden zu ermitteln, werden in der Budgetrechnung die Einnahmen und Ausgaben des Darlehensnehmers gegenübergestellt.

Bürgschaft

Eine Bürgschaft ist ein Vertrag zwischen dem Bürgen und dem Gläubiger eines Dritten. Der Bürge verpflichtet sich gegenüber dem Gläubiger für die Erfüllung der Verbindlichkeiten bei Nichtzahlung des Dritten (Schuldners) einzustehen - der Bürge haftet mit seinem gesamten Vermögen (selbstschuldnerische Bürgschaft).

Bürgschaftsgebühr

Soweit im Rahmen der Wohnungsbaufinanzierungen Bürgschaften, insbesondere von Kreditinstituten, eingesetzt werden, erhebt der Bürge für die Übernahme des Risikos sowie den Prüfungs- und Verwaltungsaufwand eine einmalige oder laufende Bürgschaftsgebühr (Avalgebühr), die dem Darlehensnehmer in Rechnung gestellt wird.

Cap

Vereinbarung einer Zinsobergrenze auf einen bestimmten Betrag über eine festgelegte Laufzeit bei einem variablen Darlehen. Hierdurch sichert sich der Kunde ab, dass er bei steigendem Zins nie mehr als den als Cap vereinbarten Zins zahlen muss. Für die Vereinbarung eines Caps zahlt der Kunde einen Aufschlag. Es kann auch zusätzlich eine Zinsuntergrenze vereinbart werden.

Damnum

Damnum, auch Disagio oder Abgeld genannt, ist die Differenz zwischen Nominalbetrag und tatsächlicher Auszahlung eines Darlehens und wird von dem Kreditinstitut vorab einbehalten.

In der Regel wird die Höhe des Abgelds in Prozent des Darlehensbetrags ausgedrückt. Im Gegenzug für die so genannte Zinsvorauszahlung, bietet die Bank zum Ausgleich einen niedrigeren Sollzins, als bei voller Auszahlung der Darlehenssumme. Da das Damnum zu den Geldbeschaffungskosten gezählt wird, ist der Betrag in voller Höhe steuerlich abzugsfähig.

Darlehen

Entgeltliche Überlassung von Geld oder andere vertretbare Sachen durch den Darlehensgeber an den Darlehensnehmer.

Darlehensbetrag

Der im Kreditvertrag vereinbarte Auszahlungsbetrag.

Darlehensbewilligung

Verbindliche Zusage eines Darlehensgebers über die Gewährung eines Darlehens.

Darlehensnominalbetrag, Darlehenssollzinsbetrag

Diese Darlehenssumme ist entscheidend für die Berechnung von Zinsen, Tilgung, Disagio und Bearbeitungsgebühr. Die Nominalschuld unterscheidet sich von dem tatsächlichen Auszahlungsbetrag, bei dem die Bearbeitungsgebühren oder das Disagio schon abgezogen wurden.

Wir auch Darlehensnominalbetrag genannte. Seit dem 11.06.2010 ist der Begriff "Darlehensnominalbetrag" jedoch veraltete. Laut Verbraucherkreditrichtlinien heißt es jetzt richtig "Darlehenssollzinsbetrag".

Der Darlehenssollzinsbetrag ist also der Kapitalbetrag, welcher zurück an die Bank gezahlt werden muss.

Finanzierungsantrag

Unverbindliches Anfrageformular, in welches Sie die Eckdaten der gewünschten Finanzierung und auch Ihre Einkommens- und Vermögenssituation eintragen. Anhand dieser Angaben ist Ihr HYPOFACT-Regionalberater in der Lage, Ihnen dann ein persönliches Angebot zu unterbreiten.

Fördermittel

Erklärtes wohnungspolitisches Ziel aller in den letzten Jahrzehnten amtierenden Bundesregierungen war die Erhöhung der Wohneigentumsquote. Die dazu installierten Förderinstrumente konzentrierten sich dabei zum einen auf die Förderung des Vorspar-/Bauspargedankens (zur Ansparung des notwendigen Eigenkapitals), zum anderen auf die Erleichterung der Baufinanzierung, z.B. durch die Bereitstellung öffentlicher Mittel (öffentliche Wohnungsbauförderung) oder durch öffentliche Bürgschaften sowie auf die Reduzierung der finanziellen Belastung, z.B. durch Lastenzuschüsse.

Grundpfandrecht

Mittels des Grundpfandrechts kann man eine Immobilie für einen Kredit beleihen lassen. Das bedeutet, man bietet einer Bank die Immobilie als Sicherheit für einen Kredit an.

Immobilie

Allgemeine Bezeichnung für unbebaute oder bebaute Grundstücke einschließlich der darauf errichteten Gebäude.

Als Immobilien bezeichnet man Grundstücke inklusive der sich darauf befindlichen Gebäude. Dabei kann es sich um ein Einfamilienhaus, ein Zweifamilien-, oder ein Mehrfamilienhaus, eine Villa oder um ein Geschäfts- oder ein Fabrikgebäude handeln. Immobilien sind unter juristischen Gesichtspunkten so genannte „unbewegliche Güter“.

Um Eigentümer einer Immobilie zu werden, ist ein Termin beim Notar unumgänglich. Dort wird der Kaufvertrag notariell beurkundet. Anschließend folgt die Eintragung als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch. Man kann Immobilien auch, wie „bewegliche Güter“, mit Rechten belasten.
Hierzu zählt zum Beispiel das Grundpfandrecht.

Konditionen

Bei Konditionen handelt es sich um Bedingungen, für die ein Darlehensgeber bereit ist, ein Darlehen zur Verfügung zu stellen.

Hierzu rechnet man im allgemeinen Folgendes: Nominalzinssatz, Dauer der Zinsfestschreibung, Auszahlungskurs, Tilgungssatz und Tilgungsbeginn (Tilgung), Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen.

Ein aussagekräftiges Ergebnis lässt sich nur aus dem sorgfältigen Vergleich aller Einzelkonditionen ermitteln.

Von den Konditionen sind die Allgemeinen Darlehensbedingungen zu unterscheiden, welche die sonstigen Rechtsbeziehungen zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer steuern.

Landesverbürgtes Darlehen

Durch Abschreibungen, Bürgschaften sowie landesverbürgten Darlehen fördert der Staat den Wohnungsbau. Allerdings sind diese Darlehen an bestimmte Einkommensgrenzen gebunden.

Langfristiger Kredit

Langfristige Kredite sind Kredite mit Laufzeiten von vier und mehr Jahren. Sie werden besonders für die Baufinanzierung und gewerbliche Investitionen eingesetzt. Durch Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschulden erfolgt im Allgemeinen die Abgesicherung solcher langfristigen Kredite.

Laufzeit

Bezeichnung für die Überlassungsdauer eines Kredits. Das Laufzeitende ist hierbei durch den Rückzahlungstermin definiert.

Lebensversicherung

Die Lebensversicherung dient dem Zweck, persönliche Risiken abzusichern und gleichzeitig Kapital anzusparen. Es gibt zwei Arten von Lebensversicherungen: Kapitallebensversicherungen und Risikolebensversicherungen. Am Ende der Laufzeit einer Kapitallebensversicherung wird einmalig eine Summe ausgezahlt. Sollte das Ende der Laufzeit nicht erlebt werden, ist auch eine Todesfall-Summe mitversichert.

Leistungsabschreibung

Die Leistungsabschreibung wird häufig auch als verbrauchsbedingte Abschreibung bezeichnet. Ausschlaggebend für den Abschreibungszeitraum ist die zu erwartende Gesamtleistung. Man rechnet die Leistungsabschreibung daher zu den variablen Kosten – im Gegensatz zur zeitlichen Abschreibung. Die Wahl dieser Methode erfolgt dann, wenn als Abschreibungsursache der Gebrauchsverschleiß dominiert. Um den Abschreibungsbetrag zu ermitteln werden die gesamten Anschaffungskosten durch die zu erwartende Gesamtleistung geteilt.

Liebhaberobjekt

Objekt, für das aufgrund der Lage, der Gestaltung oder der Ausstattung nur eine eingeschränkte Anzahl von Interessenten zur Verfügung steht und somit die Wiederverkäuflichkeit nur begrenzt gegeben ist.

Löschungsbewilligung

Die öffentlich beglaubigte Erklärung des Berechtigten, dass er der Löschung seines zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragenen Rechts zustimmt.

Nachrangfinanzierung

Bei der Nachrangfinanzierung handelt es sich um ein Darlehen, welches im Rang (Rangstelle) nach bereits bestehenden Grundpfandrechten im Grundbuch abgesichert wird.

Sehr wenige Banken sind bereit nachzufinanzieren, da diese Darlehen für den Darlehensgeber ein höheres Risiko bedeuten (da seine Grundschuld nur hinter bereits erstrangig eingetragenen Grundpfandrechten eingetragen werden kann).

Im Falle einer Zwangsversteigerung werden die erzielten Versteigerungserlöse in der Reihenfolge der Grundbucheintragungen verteilt. Wegen des höheren Risikos für den Darlehensgeber werden Nachrangfinanzierungen in der Regel teurer angeboten als erstrangige Finanzierungen.

Nebenleistungen

Bereitstellungszinsen, Schätzkosten, Teilauszahlungszuschläge oder Bürgschaftsgebühren sind Nebenleistungen der Zahlungsverpflichtungen des Darlehensnehmers die über die  Zins- und Tilgungsleistungen hinausgehenden.

Negativerklärung

Durch die Negativerklärung verpflichtet sich der Darlehensnehmer, sein Vermögen nicht durch Veräußerung oder Belastung seines Grundbesitzes oder durch Bestellung sonstiger Sicherheiten an Dritte zuungunsten des Kreditgebers zu verändern. Sie wird statt einer Grundschuldeintragung eingesetzt.

Nettomiete

Die Nettokaltmiete ist das Entgelt für die Gebrauchsüberlassung.

Nichtabnahmeentschädigung

Bei der Nichtabnahmeentschädigung handelt es sich um das Entgelt, das bei Nichtabnahme des Darlehens zu entrichten ist. Die Nichtabnahmeentschädigung dient dem Ausgleich des Schadens, der der Bank insbesondere dadurch entsteht, dass sie die für das Darlehen vorgesehenen Mittel schon beschafft hat (Refinanzierungskosten) .

Wie die Vorfälligkeitsentschädigung wird die Nichtabnahmeentschädigung berechnet.

Niedrigenergiehaus

Der Begriff Niedrigenergiehaus bezieht sich in erster Linie auf einen Verbrauchsstandard und beschreibt nicht eine spezielle Bauweise. Niedrigenergiehäuser sind Gebäude mit einem verbesserten Wärmeschutz, durch z.B. Optimierung des Wärmeschutzes der Außenbauteile, Reduzierung von Wärmebrücken, Optimierung der passiven Solarenergienutzung, etc.

Nominalbetrag

Der Nominalbetrag ist der im Darlehensvertrag vereinbarte Nennbetrag des Darlehens. Der Nominalbetrag ist aber meistens nicht identisch mit dem Auszahlungsbetrag des Darlehens, da vom Nennbetrag in der Regel noch Gebühren abgezogen werden und sich die Auszahlungssumme dadurch verringert.

Nominalbetrag, Nennwert

Der im im Darlehensvertrag vereinbarten Betrag des Darlehens - auch Nominalbetrag oder Nennwert genannt.

Er setzt sich aus folgenden Bestandteilen zusammen: Nettokreditbetrag, Bearbeitungsgebühr und Kosten für eine mögliche Restschuldversicherung. Zinsen sind im Nennbetrag nicht enthalten. Addiert man zum Nennbetrag noch die zu zahlenden Zinsen für den Kredit hinzu, so erhält man den Gesamtbetrag des Kredites.

Der Nominalbetrag/Nennbetrag/Nennwert ist aber meistens nicht identisch mit dem Auszahlungsbetrag des Darlehens, da hier in der Regel noch Gebühren abgezogen werden und sich die Auszahlungssumme dadurch verringert.

Notaranderkonto

Allgemein Anderkonto, ist ein treuhänderisch verwaltetes, aber in eigenem Namen (im Namen des Notars also) geführtes Konto.

Anderkonten werden in der Regel von Rechtsanwälten, Notaren und Insolvenzverwaltern gefürt. Sie dürfen nicht den Zwecken des Inhabers dienen, das auf ihnen hinterlegte Guthaben kann unter keinen Umständen dem Vermögen des Inhabers zugerechnet werden. Banken haben für Anderkonten gesonderte AGB.

Bei Immobilienkäufen dient das Notaranderkonto dem sicheren Geldtransfer und der Eigentumssicherung des Käufers, denn erst nach korrekter Eintragung des Käufers in das Grundbuch als neuer Eigentümer des Grundstücks, was 3 bis 12 Monate dauern kann, überweist der Notar das Geld an den Verkäufer.

Dieser Weg ist nötig damit

1. der Käufer das Geld fristgerecht zahlen kann,
2. Banken Darlehen vorzeitig ausbezahlen und
3. im Falle einer Insolvenz des Verkäufers, während der Zeit der Eigentumsüberschreibung, nicht Geld und Eigentum verloren gehen können.

Notarbestätigung

Eine Bestätigung des Notars, dass die einzutragende Grundschuld die geforderte Rangstelle erhält. Dadurch kann die Auszahlung des Darlehens vor Eintragung der Grundschuld erfolgen, sofern die übrigen Auszahlungsbedingungen erfüllt sind.

Notarielle Beurkundung

Grundstücks- und Immobilienkaufverträge bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundung. Der Notar hat Prüfungs- und Belehrungspflichten, insbesondere hinsichtlich der rechtlichen Tragweite des Geschäfts.

Nutzfläche

Die Nutzfläche ist derjenige Teil der Netto-Grundfläche, der der Nutzung des Bauwerkes aufgrund seiner Zweckbestimmung dient. Die Nutzfläche gliedert sich in Hauptnutzfläche (HNF) und Nebennutzfläche (NNF).

Objekt

Als Objekt bezeichnet man die zu bauende oder die zu erwerbende Immobilie.

Objektkredit

Kreditform, die durch Eintragung in das Grundbuch gesichert wird. Auch Hypothekenkredit, Real- oder Immobilienkredit.

Objektverbrauch

Grundsätzlich nur einmal im Leben kann jeder Bürger eine staatliche Förderung für selbsterstellten Wohnraum bekommen (Eigenheimzulage). Wurde die Förderung bereits schon in Anspruch genommen, so ist ein sogenannter Objektverbrauch eingetreten.

Sofern nicht die vollen Förderjahre ausgenutzt wurden (z.B. beim Verkauf der Immobilie innerhalb des Förderzeitraums), so kann ggf. der verbleibende Förderzeitraum auf ein Folgeobjekt übertragen werden.

PAngV

siehe Preisangabenverordnung.

Pfandaustausch

Wenn während der Darlehenslaufzeit das Beleihungsobjekt ausgetauscht wird, spricht man von einem Pfandaustausch. In der Regel, wird der bestehende Darlehensvertrag zu den bestehenden Bedingungen weitergeführt.

Pfandbriefe

Pfandbriefe sind mündelsichere festverzinsliche Wertpapiere und unterliegen strengen gesetzlichen Vorschriften und gelten daher als sehr sichere Anlage. Sie werden von Hypothekenbanken ausgegeben, die der Refinanzierung für Darlehen sowohl im Wohnungsbau als auch im gewerblichen Baubereich dienen.

Pfandfreigabe

Eine Pfandfreigabe führt dazu, dass das Beleihungsobjekt nicht länger für die Rückzahlung des Darlehens haftet.

Preisangabenverordnung

Die Preisangabenverordnung ist eine Verordnung zum Schutz der Verbraucher. Sie soll eine bessere Vergleichbarkeit der Konditionen und Kosten gewähren. Demnach, sind die Kreditinstitute laut Preisangabenverordnung (PAngV) verpflichtet, in Angeboten und Darlehensverträgen alle relevanten Kosten, Preise und Effektivzinssätze aufzulisten.

Prolongation

Unter einer Prolongation verstehet man die Verlängerung eines bestehenden Darlehens. Im Zuge dessen, werden die Zinsen dem Marktinveau angepasst. Ein Wechsel des Darlehensgebers findet nicht statt.

Rahmenzins

Gemeinsam mit der Grundschuld wird auch der Rahmenzins eingetragen, um zusätzliche Nebenleistungen abzusichern. Das bedeutet, die Bank kann sich aus dem Beleihungsobjekt bis zur Höhe der eingetragenen Grundschuld plus jährlichen Rahmenzins befriedigen, sofern eine Forderung in dieser Höhe besteht. Je nach Bank beträgt der Rahmenzins zur Zeit zwischen 12 % und 18 %.

Rangattest

siehe Rangbescheinigung.

Rangbescheinigung

Eine Rangbescheinigung wird vom Notar gegenüber der Bank schriftlich bestätigt, dass der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld keine sonstigen Anträge beim zuständigen Grundbuchamt entgegenstehen.

Rangstelle

Die Rangstelle gibt bei mehreren im Grundbuch eingetragenen Rechten (Vorlasten) Aufschluß über die Reihenfolge, in der die Gläubiger im Fall der Zwangsvollstreckung aus dem Erlös befriedigt werden. Rangverhältnisse können nachträglich geändert werden.

Rate

Planmäßige Zahlungen des Darlehensnehmers an den Darlehensgeber. Auch Annuität genannt, setzt sich zusammen aus Zins und Tilgungsanteil.

Ratenverzug

Wenn der Darlehensnehmer seinen laufenden Zins- und Tilgungsverpflichtungen nicht fristgerecht nachkommt (d.h. mit seinen Raten in Verzug gerät), wird ein Verzugsschaden berechnet. Die Höhe des Verzugsschadens richtet sich nach dem Bruttosollzinssatz.

Realkredit

Unter Realkredit versteht man einen langfristigen Kredit, der durch Grundpfandrechte abgesichert ist. Grundpfandrecht kann in diesem Fall eine Grundschuld oder auch eine Hypothek sein.

Realkreditinstitut

Realkreditinstitute sind öffentliche und private Hypothekenbanken. Dabei handelt es sich um Spezialbanken zur Finanzierung langfristiger Investitionen der öffentlichen Hand sowie von Unternehmen und Privatkunden.

Referenzkonto

Girokonto, auf welches Auszahlungen von einem Darlehenskonto gebucht werden, bzw. von welchem Lastschriften des Darlehenkontos abgebucht werden.

Refinanzierung

Ist die zur Darlehensvergabe notwendige Geldbeschaffung der Bank. Die meisten Immobilienbanken verfügen nicht über genügend EInlagen oder Eigenkapital, um daraus alle Kredite zu vergeben. Sie beschaffen sich ebenfalls Geld am Kapitalmarkt. Die Refinanzierung von Hypotheken erfolgt hauptsächlich durch die Ausgabe von Pfandbriefen.

Reinertrag

Der Jahresreinertrag, auch Nettokaltmiete eines Objektes, ist der Jahresrohertrag (Nettosollmiete) abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten.

Rentenschuld

Grundstücksbelastung mit dem Inhalt, dass zu regelmäßigen Terminen eine bestimmte Summe aus dem Grundstück zu zahlen ist. Die Rentenschuld ist heute als Kreditsicherheit nicht von Bedeutung.

Restschuld

Der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgte (zurückgezahlte) Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld eines Darlehens zu dem entsprechenden Zeitpunkt kann z.B. auch anhand des Tilgungsplans festgestellt werden.

Risikolebensversicherung

Bei einer Risikolebensversicherung werden die finanziellen Folgen des Ablebens der versicherten Person in einer vereinbarten Höhe abgesichert. Im Rahmen einer Baufinanzierung kann speziell für den Hauptverdiener der Abschluß einer Risikolebensversicherung sinnvoll sein, wenn ohne seinem Einkommen die Bedienung der Raten für das Darlehen unmöglich wird. Dies sichert den Partner und die gesamte Finanzierung.

Rohertrag

Auch Bruttokaltmiete. Ist der Mietertrag inkl. umlagefähige Betriebskosten.

Rückgewähransprüche

Ist der Anspruch des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundschuldgläubiger auf Rückgabe der Grundschuld, wenn die durch die Grundschuld gesicherten Ansprüche der Bank befriedigt sind.

Rücktritt

Der Rücktritt vom Darlehensvertrag ist eine einseitige Erklärung eines Vertragspartners zur Aufhebung des noch nicht ausgezahlten Darlehensvertrages. Ein Rücktritt erfolgt seitens des Darlehensgebers, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen innerhalb der Abnahmefrist nicht erfüllt werden oder nachträglich Informationen bekannt werden, die eine Kreditauszahlung nicht mehr rechtfertigen. Von Seiten des Darlehensnehmers können vielfältige Dinge zu einem Rücktritt von einem Darlehensvertrag führen (z.B. Nichtzustandekommen des Kaufvertrages). Unter Umständen steht bei einem Rücktritt vom Darlehensvertrag durch den Darlehensnehmer dem Darlehensgeber eine Nichtabnahmeentschädigung zu.

Sollzins

Zinssatz, mit dem die tatsächlich vom Darlehensnehmer zu zahlenden Zinsen errechnet werden.

Der Nominalzins gibt keine Auskunft über die tatsächliche Belastung aus einem Kredit. Hierzu muss der Effektivzinssatz betrachtet werden, in den weitere preisbeeinflussende Faktoren einfließen, wie zum Beispiel Zinsbindungsfrist, Disagio, Ratenzahlungs- und -verrechnungstermine.

Bei Annuitätendarlehen wird der Sollzinssatz überwiegend per anno (pro Jahr) angegeben.

 

Die Bezeichnung des Nominalzins hat sich seit dem 03.06.2010 geändert und heißt heute Sollzins (gebundener Sollzins).

Umbauter Raum

Bauvolumen eines Gebäudes. Die Berechnung des umbauten Raumes (Kubatur) gehört zu den Beleihungsunterlagen, die der Darlehensgeber eines Baudarlehens zur Ermittlung des Beleihungswertes (Wertermittlung) des zu finanzierenden Objektes oder eines anderen Sicherungsobjektes benötigt. Die Berechnung des umbauten Raumes wird benötigt, um den Gebäudewert zu ermitteln

Umschuldung

Ablösung eines bestehenden Kredites durch ein neues Darlehen eines in der Regel anderen Darlehensgebers. Umschuldungsmöglichkeiten ergeben sich, wenn kurzfristige Bankkredite (Zwischenfinanzierung) in ein langfristiges Darlehen umgewandelt werden sollen; wenn an die Stelle eines Gleitzinsdarlehens eine Festzinshypothek treten soll oder wenn die Zinsfestschreibung des bisherigen Darlehens ausläuft, der Darlehensnehmer einer Verlängerung des Darlehens nicht zustimmt und über ein drittes Institut das Darlehen ablöst.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Nach § 22 Abs. 1 GrEStG dürfen Erwerber eines Grundstücks oder eines Erbbaurechts in das Grundbuch erst dann als Eigentümer oder als Erbbauberechtige eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des Finanzamtes vorgelegt wird, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen. Das Finanzamt wird diese Bescheinigung erteilen, sobald die Grunderwerbssteuer, die zur Beschleunigung des Verfahrens auch vor Fälligkeit entrichtet werden kann, gezahlt ist.

Zinsbindung

Die Zinsbindungsfrist kann einen Zeitraum von 5 bis 10 oder auch 15 Jahren umfassen, in dem ein vereinbarter Zinssatz für ein Darlehen mit der Bank fest vereinbart wird. Die Länge der Zinsbindungsdauer ist auch in der Regel für die Höhe des Zinses verantwortlich, denn je länger die Dauer desto höher die Zinsen. Die Umkehrung dieser Regel wird inverse Zinsstruktur genannt und ist eher eine Ausnahmeregel.

Öffentlicher Pfandbrief

Kommunalobligationen (Öffentliche Pfandbriefe) sind Schuldverschreibungen, die von Realkreditinstituten, Landesbanken und Girozentralen ausgegeben werden.
Es handelt sich um festverzinsliche Wertpapiere, die von den genannten Kreditinstituten zur Beschaffung langfristiger Gelder bzw. zur Finanzierung von Kommunaldarlehen ausgegeben werden.